エストニアの不動産ガイド。購入規制や価格動向まで徹底調査

エストニアという国は日本にまだあまり馴染みのない国かもしれません。しかし、旧ソ連の構成国15カ国の中で、一人当たりGDPが最も高く、その他の「バルト三国」であるリトアニア、ラトビアと同様、通貨はユーロを使用しています。

もしもエストニアの「成功」に理由があるとすれば、投資対象として見ることもできないでしょうか？

エストニアはどんな国？

「バルト三国」は、ロシアとヨーロッパ大陸の中心に位置し、その中でもエストニアはその最も北です。Skype発祥の地としても知られるIT先進国です。第二次世界大戦後はソビエト連邦に占領され、社会主義を経験しましたが、元々言語も国民性もロシア、東欧というより、海を隔てた隣国、フィンランドに近く、1991年の独立後は西欧諸国との距離を縮め、2004年にはEUおよびNATOに加盟、2011年にはユーロをとして導入しました。

面積は日本の九州よりやや広く、人口はわずか140万人ほどです。2017年にはヘリテージ財団による経済自由度ランキングで世界第6位、世界銀行による「ビジネスのしやすさランキング」で世界第12位に選ばれました。

また、エストニアではe-residencyという制度があり、オンライン申請のみで電子居住権を得ることができます。電子居住権を得ると、日本のマイナンバーのようなID番号が発行され、オンライン上で、行政サービスを受けることができます。

（実際に居住するためには別でビザが必要です）現地に行かずオンラインで法人を設立することができたり、銀行を開設することもできます。エストニアでは法人税はなんと0％です。ただ、株主配当する際には20％の税金がかかります。

実際に起業するなら、現時点でエストニア在住の日本人は少なく、競争相手が少ないので今がチャンスかもしれません。

エストニアの経済と、不動産の価格推移

エストニアは、1991年の独立直後は貧しい国でしたが、政府主導のデジタル戦略が成功したこと、風景の美しさや人々の親切さなどを活かした観光業などで成長、教育水準の高さや英語を話す国民の多さも作用し、優秀な起業家やエンジニアを多く誘致することに成功しました。

2000年から、2008年の金融危機前までの平均成長率は8％、金融危機からの回復後、シェール油産業の不調、ロシアへの輸出の減少などからしばらく停滞しましたが、2017年には4.3％まで回復し、2018年には4.2％となる予測で、EU平均の2％台を大幅に上回っています。

エストニアの不動産価格は、金融危機の影響を脱した2010年後半から、緩やかに上昇しています。首都、タリンにおける2017年10月の不動産価格の前年比＋4.38％、それ以外の地域では、＋10.63%と、前年の＋7.05%を上回りました。

また、一軒家の上昇率は前年比＋6.18%、集合住宅は＋4.19％と差が出ています。

利回りは、首都タリンで5.3－6.3%と比較的高く、中でも40㎡以下の狭い物件の利回りが高い傾向にあります。

価格はヨーロッパ38カ国で8番目の安さ、１㎡あたり€ 2,156でした。

エストニア不動産は外国人でも購入できる？

エストニアでは、原則として外国人は土地も建物も、100%所有することができます。

ただ、個人も法人も関係官庁の認可を受ける必要があり、10ヘクタール以上の農地、森林の購入には、地方自治体の許可が必要です。個人はロシアとの国境に近い、政府が定めた区画と、小さい島の不動産は、購入することができません。

エストニアで不動産を購入するステップ

購入する不動産を決めると、公証役場から、「購入前プロコトル」が発行され、買主は売主に不動産価格の10%を頭金として支払います。

公証役場は不動産の所有権を移転し、両当事者は公証役場にてサインします。登記をする前に、買主は印紙税を支払います。多くのヨーロッパの国と異なり、エストニアには権利証はありません。

所有権移転登記後は、エストニアの官報にて公開されます。ここまでで、約65日かかります。

エストニアにおける不動産購入時、売却時の「税制」

購入時：

• 公証費用：不動産価格の0.02－0.70％（＋VAT20％）
• 登記費用：不動産価格の0.25％
• 印紙税：不動産価格の0.3－0.5％
• 固定資産税：不動産価格の0.1－2.5%(地方自治体によって定められます)。
• 賃料収入にかかる所得税：21%

売却時:

• キャピタルゲイン税：21％
• 2年以上所持したコテージ、ガーデンハウスはかかりません。

エストニアで不動産を購入するのにおすすめのエリア

首都タリン

人口約43万人で、独立より西側諸国からの資本進出が増加し、特にフィンランド企業が多いです。「バルト海のシリコンバレー」と呼ばれるほどIT産業が盛んです。エストニアの政治、商業の中心地です。外国人ビジネスマンも多く集まっています。

2017年の不動産取引件数は前年比＋11%で、地方都市タルトゥの2.3%、と比べても増加しています。

タルトゥ

エストニア第二の都市で、エストニア最古の大学がある、学問・文化の中心です。ソ連時代は空軍基地がおかれ、外国人は立ち入り禁止でしたが、独立後再開発が進んでいます。

2017年10月の前年比価格上昇率は＋7%と、＋4.38％であった首都タリンと比較しても高いといえます。エストニア全土、ヨーロッパ諸国から学生が集まります。

パルヌ

バルト海沿岸にあるエストニアでも有名なリゾート地で、人口はわずか4万5千人です。

2016年10月の前年比価格上昇率は＋19.63％を記録しました。

まとめ

今や日本よりずっと進んだ電子大国であるエストニアは、長期的に考えても経済的にさらに成長し、不動産を所有する価値も大きいであろうと予測されます。

知れば知るほど興味深い国、エストニアでの不動産投資もなかなか面白いかも知れません。