2018-08-03
インドネシアで不動産を購入する外国人が知っておくべき規制の話
- Advice
アジア経済を牽引する巨大なマーケットを持つインドネシア、外資系企業も多く、投資や不動産購入に興味を持つ人も多いでしょう。
「外国人はインドネシアで不動産を購入できるのか？」
「税制や法律はどうなっているのか？」
ということが気になりませんか？
そこで、今回はインドネシアの不動産を外国人が購入する際の規制や法律、税制について解説していきます。
インドネシアは外国人は個人で土地を購入することができない
インドネシア共和国での土地の所有権利は、個人が取得する場合、「所有権」と「使用権」に分けられます。
所有権はインドネシア人にしか認められていないため、外国人は個人名で土地を購入することはできません。また建物の所有権利は土地の権利に不随します。
一方、使用権は、外国人が個人でも取得することができることから、政府又は個人が所有している土地を借りて、その上に建物を建てて使用することができます。
所有権（Hak Milik）/フリーホールド（Freehold）
土地の永久所有権利で、インドネシア国民及び政府が許可した特定の法人のみに取得の権利があります。相続や第三者への譲渡及び担保設定も可能です。
使用権（Hak Pakai）/リースホールド（Leasehold）
政府又は個人が所有する土地を使用する権利で、インドネシア国民及びインドネシア居住の外国人、外国資本を含むインドネシア共和国の法律に従い設立された法人に取得の権利があります。また相続及び第三者への譲渡、担保権設定も可能です。
外国人がインドネシアで不動産を所有するための３つの方法
インドネシアで外国人が不動産を所有できる方法は、個人の場合は使用権を利用して所有する方法が合法的です。またインドネシアに会社を設立して不動産を購入する方法、インドネシア国籍を持つ人物の名義を借りて取得する方法もあります。
1.長期レンタル（20～30年のリース契約）で取得する方法
外国人が個人のパスポートのみで契約ができる一般的な手法です。インドネシアに居住する外国人は「使用権」というカテゴリーで物件を購入することが可能です。
使用権には以下のような権利と条件の制約があります。
外国人であってもインドネシアの土地付きの家を30年間という期間限定で購入することができ、この期間は２回まで延長可能で、1回目の延長はさらに30年間、2回目はさらに20年間、最大80年となります。
外国人がインドネシアで購入することのできる物件には、地域により最低金額が定められています。州ごとに異なりますが、例えばジャカルタでは一戸建ては100億ルピア（約7,900万円）、アパートやマンションなどの区分所有は30億ルピア（約2,370万円）。
またバリ島では一戸建ては50億ルピア（約3,950万円）、アパートやマンションなどの区分所有は20億ルピア（約1,580万円）が最低購入価格となります
外国人はインドネシアの物件を第三者に直接貸し出すことができませんが、持ち主（土地のオーナー）に協力して貰い、短期利用者向けに貸し出しを行うことはできます。
2.会社を設立して不動産を取得する方法
フリーホールドの物件の売買は、外国資本100％のインドネシア法人を設立すれば売買が可能になりますが、設立までには数か月～場合によっては半年以上の期間がかかります。
また出資資本金も日本円で5千～1億円が必要になるので、億単位で投資ができる人に限られます。
現在は、外資100％を所有する条件を満たす事業の許可を得ることが大変難しく、また、会社設立後の維持・管理についても、法人として様々な対応/手続きが必要であり、あまり有効な方法ではないと言えます。
3.インドネシア人に名義を借りて所有権で取得する方法
土地の所有権はインドネシア国籍の人物しか所有することはできません。
インドネシア人の名義を借りて不動産を購入する場合は、法律事務所を通し、名義を借りている人物との間にノミニ―契約を作成し土地を購入して貰う方法があります。
しかし、どのような書類を作成しても土地の権利書は外国人の名義になることは無いので、名義借りを行った人物との信頼関係が悪くなり権利を取り返そうとする場合、大変な作業になります。
インドネシアでは不動産購入後の賃貸、転売が可能
外国人が所有できる長期リース物件は2つあります。
1つ目は、数千万円規模で購入ができ、Leaseholdの物件を買い、中～長期の賃貸に出してインカムゲインを得る方法です。2つ目は、収益を出せる別荘として運用し、数年～十数年保有してから借地権の残存期間を残して売り抜けるという方法です。
外国人の住宅ローンの利用は不可能
外国人はインドネシアの銀行ローンを組むことは出来ません。ちなみにインドネシア国民が利用できる銀行の住宅ローンも金利10～12％と高く、キャッシュで購入をする人々が多い状況です。
インドネシアの不動産売買時にかかる諸費用・税金
買い手は土地・建物取得税5％、土地証書の取得1％、さらに高級住宅や別荘、コンドミニアムを購入する場合20％の贅沢品に対する課税があります。
購入時
| 税金および費用 | 物件価格に対しての割合 |
|---|---|
| 土地・建物取得税 | 5％ |
| 土地証書 | 1％ |
| 弁護士費用 | 0.50％～1.50％ |
| 登記費用 | 0.20％ |
| 贅沢品にかかる売上税 | 20% |
| 固定資産税 | 0.1～0.3% |
売却時
| 税金および費用 | 物件価格に対しての割合 |
|---|---|
| 土地・建物譲渡税 | 2.5％ |
| 不動産エージェント費用 | 5％ |
※不動産エージェント費用は、物件価値の5％程度です。買い手、または売り手持ちとなりますが、両者が支払うことはありません。
不動産収入税
インドネシアに居住しない家主の賃料収入に対しては、一律20％が課されます。居住地によっては、二重課税防止協定が結ばれていれば、10％になることもあります。
インドネシア国内に居住する者は、いずれにしても賃料収入に対して10％の税金を支払わなくてはなりません。
インドネシアにおける不動産手続きの重要事項
不動産購入にあたっては、まず候補地等を安心できる不動産会社及びフリーランスの土地紹介エージェント等から紹介してもらう、もしくは自身の足で候補地を見て回り、候補地を絞っていくことが、インドネシアでは一般的な土地を探し出す方法となります。
ある程度の候補が絞れた場合、次に以下の手続きを行うことが一般的です。
1.土地の金額交渉
第一に行うことは、金額交渉です。これなしには、売主側も、買主側の購入に対する姿勢、そして購入への真剣度を測ることはできず、これらの交渉なしに、相手側から土地に関する情報、書類の提出を依頼することを断られる場合もあります。金額交渉は購入手続きの第一歩と考えてもよいでしょう。
2.不動産の瑕疵調査/Due Diligence（デューディリジェンス）
交渉にて、概ね購入金額について両者の同意が得られた場合、以下の項目の確認を行います。
- 自分が契約しようとする相手が真の法的所有者かどうか？
- 物件に抵当権がついているかどうか？
- 建築規制及び建蔽率の制限はないか？
- 都市計画にて定められている土地使用方法と、今回の使用方法との間に問題はないか？
- 物件から公道までのアクセスがあるかどうか？
- 登記簿謄本記載の面積と一致するかどうか？
- 水・電気・電話などのライフラインの確保/確認はできているか？
- 建物がある場合、IMB(建築許可)があるか？そして、既存の建物と製図が一致しているか？
費用のかかる調査に対して、労力と資金を掛けることに抵抗がある方も中にはいらっしゃいますが、日本ではあり得ないような様々な問題が起こるのが海外での不動産購入です。
それらを事前に確認することで、しなくてもいい苦労、払わなくてもいい経費を抑えることが、土地購入の最重要点と言えます。
3.土地の調査に伴う、ITR（Informasi Tata Ruang）レポートの取得
土地の調査は、弁護士等の専門家が土地役所（BPN）にて、瑕疵調査内容に記載されていることを確認するだけにとどまらず、書面にて明確な調査を合わせて行うことで、この土地の調査を100％終えたと言える状況となります。つまり、土地の調査はITRレポート取得をもって、完了という認識が必要です。
ITRレポートは、土地の所有者、面積等の基本的な情報以外に、その土地が位置するエリアの建設規定、そして当該土地を対象に建物を建設する際のセットバック（公道から何m下がって立てる必要があるか等の規定）、建蔽率など、詳しい情報が記載されている正規の書類となります。
また、このレポートの取得は購入に対する一つの判断基準となり、弁護士の調査を裏付け、詳細補強を目的するだけではなく、その後の建設をする際の手続きに必要な書類の一部となります。
インドネシアで不動産購入手続きを行う専門家のそれぞれの立場
インドネシアで不動産を購入するにあたり、所謂関係各所というと、BPN（土地役所）、CIPTA KARYA（人間居住総局）、NOTARY（公正証書作成機関）が一般的にあげられます。
不動産所得後の展開を見越してリーガルアシスタントを行うのが、弁護士、法律事務所の役割です。全ての機関の連携が、問題ない不動産購入の近道であると言えます。
※BPN：土地役所
※CIPTA KARYA：ITRレポート発行元
※NOTARY：土地取引売買契約手続き機関
まとめ
いかがでしたでしょうか、外国人の不動産所有形態に関する規制は、政府の政策によって数年ごとに変更される場合があります。インドネシアでの不動産所有をご検討される場合は、法律・税制に詳しい専門家や法律事務所でアドバイスを得ることが大切です。
SEKAIPROPERTYでは、デベロッパーと直接取引し、いち早く正確な情報を提供できるほか、現地日系企業とも複数提携しており常に新しい情報を入手することができます。インドネシアの不動産投資を検討している方はお気軽にお問い合わせください。
