2020-05-29
海外不動産投資で成功するための4つのポイント
- Advice
将来の資産形成の必要性が叫ばれる昨今、その手段の一つとして海外不動産投資に注目が集まっています。少子高齢化が進み経済も停滞気味の日本では、将来的に円安が進んでしまうというリスクもあります。その日本に資産を持ち続けるよりも、人口増加や経済成長が続く新興国やアメリカなどで分散投資をしようと、海外不動産投資が注目され初めております。
そこで本記事では、海外不動産投資をお考えの方向けに、海外不動産投資で成功するための基本的な4つのポイントをご紹介致します！
1 海外不動産投資が注目されている理由
より正しい投資判断をするためにも、「なぜ海外不動産投資が注目されているのか。」その理由を正確に知ることが大切だと考えます。そのため、まずは海外不動産投資が注目されている3つの理由からご説明致します。
1-1 不動産と密接に関わる人口動向
日本や一部の先進国では出生率の低下から人口減少が問題になっております。ですが、世界的に見れば人口は毎年増えています。国連によると、世界人口は現在の77億人から、2050年までには97億人に達する見込みです。特に海外不動産投資で注目されている東南アジアなどの新興国では人口増加率が1％を超える国がほとんどです。（日本は0.12%）
参考：人口増加は不動産需要の増加に繋がるだけでなく、労働力人口が増加することにも繋がるので経済的な発展も期待することができます。人口に加えて平均寿命も伸びている地域なら、社会的なインフラ整備や医療制度・医療機関も充実しており、居住地としても高く評価されるでしょう。
1-2 不動産価格の上昇
東南アジアなど新興国での不動産投資が注目されるのは、経済成長を背景に不動産価格の上昇が見込めるからです。
不動産投資によって得られる収入は、賃貸による家賃収入（=インカムゲイン）だけでなく、完成前の不動産（プレビルド物件）を安く購入し、完成後に高く売却することによって得られる売却差益（=キャピタルゲイン）があります。投資対象エリアの不動産価格が上昇すれば当初予定していた以上のリターンを得られる可能性もあります。
戦後の日本の高度成長期では、国内の産業の成長とともに人口も増え、不動産価格がどんどん上がり「バブル景気」と呼ばれました。今、高成長を遂げている新興国では日本の30～40年ほど前と同じ道筋をたどっていると言われており、しばらくは経済成長に連動した不動産価格の上昇が見込めます。
そのため、新興国では長期的な家賃収入を考えるのではなく、完成前の不動産を購入し、売却していくスタイルの投資戦略が候補に上がります。
1-3 節税対策
海外不動産は節税対策としても活用されることがあります。中古でも価値が落ちにくい海外不動産を所有すれば、短い期間で多くの減価償却費を計上することができます。減価償却とは時間が経つごとに減少していく資産の価値を、その資産の取得費を耐用年数で按分して毎年費用計上することで表す会計制度で、経費として毎年の収入から差し引くことができます。
日本では、築年数が経った中古物件は資産としての価値が落ちやすいのですが、アメリカやイギリスなどでは木造築古の物件でも資産価値は高いため、減価償却による税効果を享受しながら、売却時にも価格を維持しやすいというメリットがあります。
特に、法定耐用年数（木造の場合は22年）を超えた不動産なら4年（22年×20％）で償却することができるため、所得が多い方なら所得税を大きく圧縮できる可能性もあります。
また、不動産からの収益に対する課税の方法や税率は国によって異なるため、日本よりも税制面で条件の有利な地域を選べるのもメリットになるでしょう。国によっては、海外からの投資を誘致するために税制面で大きく優遇している場合もありますので、現地の情報を仕入れ、賢く投資を行うことで節税を図ることができます。
ですが、令和2年税制改正大綱が昨年の12月に発表され、海外不動産投資を利用した所得税の大幅な節税ができなくなる対策が講じられています。
なぜ今まで海外不動産投資で節税ができて、なぜ2021年以降海外不動産投資で節税ができなくなってしまうのか。詳しくはこちらの記事をご覧ください。
<記事> 2021年から、海外不動産投資による節税対策ができなくなる
2 海外不動産投資を成功に導く4つのポイント
海外不動産投資は、国内の不動産投資に比べて情報量が少なかったり、契約書が英語で記載されていたりと海外ならではの難しさがあります。投資エリアや投資リスク、資金調達の方法やパートナー選びなど、実際に海外不動産投資を進めるにあたって、抑えておきたいポイントについて詳しく見ていきましょう。
2-1 投資エリア選び
海外不動産投資では、「投資エリア選び」は重要です。投資を行う国や地域によって、物件の価格帯や需要、リスク要因、利益の出し方などの諸条件の大部分が決まってきます。
「留学や海外出張で住んでいたことがある」「あの国に住んでみたい」といった個人的な理由で投資するエリアを決める方もいますが、投資エリアは対象国・地域の成長率、人口動態、相場価格、周辺環境、都市開発の可能性など様々な条件を中長期的に考えて戦略的に決定するのがおすすめです。
特に投資初心者のうちはセミナーに参加するなどして情報収集に努め、不動産会社の担当者ともよく相談しながら検討するのが良いでしょう。
では、海外不動産投資のおすすめエリアについて、欧米を中心とした「先進国」、東南アジアなどの「新興国」に分けて見ていきます。
先進国
先進国では、オーストラリアやニュージーランド、アメリカ、イギリスの物件が人気です。政治や経済も安定しており、家賃収入（＝インカムゲイン）も安定しているため、長期保有が基本戦略となります。先進国の物件は高そうなイメージがありますが、特にアメリカは中古住宅市場が日本よりも整備されているため、手頃な物件を見つけることも可能です。
日本と同様、リフォームやリノベーションも一般的で、セカンドハウスや投資物件としての需要も高いのも特徴です。ただ、ニューリョークやサンフランシスコなどは不動産価格が高く、1億円を超える物件も珍しくありません。一方、オハイオやテキサスでは手頃な物件もあり、住宅購入のニーズが高いため、初めての海外不動産投資に向いているエリアと言えます。
このほか有名大学に近いエリアなども人気です。国によってはタックスヘイブン（投資を促進するために税金が大幅に優遇されている地域）もあります。
新興国
経済成長が著しい東南アジアは人気の投資エリアです。気候も温暖で、リゾート用物件も多く、都市部であれば生活用品やインフラの面で大きく困ることもありません。13年連続移住したい国No.1に選ばれているマレーシア※など多民族構成でビザの取りやすい国もあり、移住用途での不動産取得も多く見られます。※ロングステイ財団調べによる
経済発展が見込める地域で物件を安く入手できれば、数年後のキャピタルゲインも期待できます。ただ、バンコク（タイの首都）やシンガポールなどの一部ではすでに物件価格が上昇しており、手を出しにくいエリアもあることがございますので、様々な物件を比較してみるといいでしょう。
一方、カンボジアやフィリピンではまだ手頃な価格で取得できる物件があり、外国人投資家もここ数年急増しています。しかしカンボジアでは建物は取得できても土地は購入できないなどの外国人購入規制に注意を払う必要があります。
海外からの投資を促進するために税制上の優遇措置が行われている地域も多いのですが、一方で外国人による過剰な土地の専有を防ぐために不動産購入にさまざまな規制が行われている場合もあることを留意しておきましょう。
海外不動産を取り扱う会社は、北米やオセアニア、東南アジア、欧州など様々な地域の不動産を扱っていますが、エリアによって投資戦略は変わってきます。「どうしてそのエリアがおすすめなのか」「その国にはどのようなリスクが潜んでいるか」などの疑問は不動産会社に尋ね、投資判断の参考にしましょう。
2-2 経済・為替リスク、政治リスク
海外不動産投資では様々なリスクに注意する必要があります。その中でも代表的なものが「経済・為替リスク」や「政治リスク」です。
経済・為替リスク
「経済・為替リスク」とは、国の経済状況や為替の変動によって生じるリスクです。国の経済が悪くなっているために入居率が下がったり、不動産価格が下がったりするケースも海外不動産投資では起こり得ます。また、現地通貨では前年よりも数字は大きくなっていても、円高に振れている時に円に換金すると利益が小さくなります。こうした経済・為替リスクは新興国において生じやすいため、将来の為替レートを予測することは難しいですが、経済動向を常に把握し、どの通貨で資産を保有するかといったリスク分散も重要になります。
政治リスク
「政治リスク」は政治上の問題から生じるリスクです。たとえば、新興国では政権が変わることによって税制や不動産に関するルールが大きく変わったり、また外交上の問題からビザの発行や不動産取得が難しくなったりすることがあります。テロやデモなどにも注意が必要で、物件の人気が落ち、最悪の場合は破壊される可能性もあります。
このほか、他国の貿易戦略によって建築資材が不足し、そのために物件購入後も建築がなかなか完了しないケースも広い意味での政治リスクです。政治面でも新興国はリスクが高めですが、先進国でも皆無ということではないため注意する必要があります。
2-3 資金調達
資金調達は海外不動産における大きな課題のひとつです。一括で購入できるほど資金的な余裕があればいいのですが、そのような状況の人は多くありません。
日本国内であれば住宅ローンやアパートローンなど、さまざまな形で融資を得て不動産を購入することができますが、海外不動産に対しては金融機関の審査も厳しく、そもそも融資ができない場合もあります。
国内金融機関での資金調達
国内の銀行で融資を受ける場合は、与信調査や担保の設定などが厳しくなり、国内の住宅ローンより利率も高くなることがほとんどです。ただ、不動産会社の中には、提携している金融機関から低い利率での融資を得るノウハウを持っているところもありますので相談してみると良いでしょう。
国内の銀行で資金調達ができた場合でも、支払いについては海外送金では受け付けないこともあるため、現地の銀行で口座を作る場合もあります。海外送金は、着金までに時間がかかる場合もあり、契約や決済までに余裕をもって準備することがポイントになります。
海外（現地）金融機関での資金調達
海外の銀行で口座を作っておけば、現地の住宅ローンが活用できたり、支払いなどもスムーズに行えたりする場合があります。国によってはビザの種類や永住権の有無によって外国人の口座作成やローン利用の可否が変わることがあります。
口座開設書類や契約書類なども現地の言語で書かれていることがほとんどで、言葉の面でもハードルが高いため、できれば現地事情に詳しい不動産会社かエージェント選びが重要になります。
2-4 海外不動産投資を始めるにあたってのパートナー選び
海外不動産投資にあたっては、不動産に詳しいだけでなく現地の法律や市場環境、取引規則などの情報が必要です。加えて、現地で投資用の物件を購入することができても、その管理は自分ではできないため、現地の協力者が必要不可欠です。海外不動産投資では、大きく分けて不動産会社と現地のエージェント（代理人）がビジネスパートナーになります。
不動産会社の選び方
不動産会社は物件情報などを収集して紹介したり、資金調達方法などの相談、エージェントの手配などを行ったりしてくれます。不動産会社を選ぶ際には、まず投資先として検討しているエリア情報を豊富に持つ会社を選ぶことが大切です。
エリアの開発情報などは現地当局に確認しなければならないケースも多いため、個人での情報収集は限界があります。また、資産価値の高い物件を提供するデベロッパー物件を紹介できるなら、不動産会社として現地からも実力が認められている証です。実績があり、現地のパートナーと強固なネットワークを持った企業を選ぶようにしましょう。
また、不動産の専門家として適切にアドバイスを行うことも不動産会社の大事な役割です。「本当に資産価値の高い物件とはどんなものか」「対象不動産におけるリスクは何か」「資金調達の方法にはどんな手段があるか」「節税対策としてどんな方法が考えられるか」などプロの目線からのアドバイスが期待できる不動産会社が求められます。
企業の考えやノウハウ、実力などはセミナーなどでも知ることができますので、企業が主催するセミナーに足を運び、勉強がてら企業の実力や相性を見てみるのも良いでしょう。
現地エージェントの選び方
エージェントは不動産会社やクライアントに対して現地の情報提供を行ったり、現地視察の際の通訳やガイド、契約手続きのサポートなどを行ったりします。契約内容によっては、物件購入後の不動産の管理業務も行ってくれます。
現地のエージェントは、不動産会社と並んで不動産投資の成功を大きく左右します。コミュニケーションがしっかり取れることや、連絡や問い合わせへのレスポンスが速いこと、しっかりと責任感をもって対応してくれることなどが求められます。
海外の不動産取引を仲介するには、特定のライセンスが必要になる場合もあるため、必要なライセンスを保有しているのか、実績は豊富かなどをチェックしましょう。現地の言語に堪能でない場合、まずは不動産会社を通して紹介してもらうのが良いでしょう。
エージェントは現地における代理人として、さまざまなサポートを依頼することになり、長い付き合いになることもあります。そのため、できるだけ複数人とコンタクトを取り、コミュニケーションがしっかりできて、相性の良いエージェントを選ぶことが大切です。
3 まとめ
海外不動産投資は国内での不動産投資とは異なる部分も多く、自ら学習して知識をつけるとともに、専門家やビジネスパートナーによるサポートが欠かせません。
海外不動産投資を検討する際は、この記事で紹介したポイントを参考に取り組んでみてください。
