リートは国内と海外どっちがおすすめ？利回りランキングもご紹介

リート（REIT）はまとまった資金がなくても、少ない資金で不動産投資が行える金融商品です。

リートに注目している方の中には、国内リートと海外リート、どちらに投資しようかと迷っている方も多いでしょう。

そこで本記事では、国内と海外のリートについての情報をまとめました。リートを検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

リートは国内と海外どっちがおすすめ？そもそもリートとは？

まずは、「リートとはそもそも何なのか？」という基本知識を整理していきましょう。

リートとは不動産投資信託のことで、少額で不動産投資を始めることができる

リート（REIT）とは「Real Estate Investment Trust」の略であり、日本語では「不動産投資信託」といいます。

投資信託とは、投資家から集めたお金を大きな資金として運用し、投資家たちに代わって投資活動を行う金融商品のことです。「ファンド」とも呼ばれています。

リートでは投資家から集めた資金を不動産に投資するのが特徴です。投資家1人あたり数万円～数十万円、ときには数百万円の投資額を集めます。そのため、リートでは少額から不動産投資を始められ、利回りに応じた利益が得られる仕組みとなっています。

また、リートは「収益の90％以上を投資家に還元」する必要があるため、株式投資よりも配当利回りが高い傾向にあり、相場は1～5％、多くの銘柄は年利3～4％台と高利回りです。

不動産投資とリートはどちらがいい？

リートに投資するにあたって、不動産投資と比較することとなります。下記のとおり、両者のメリット・デメリットを紹介します。

いずれの運用方法でも、メリット・デメリットが存在します。リートは、金銭的な負担を抑えられるものの、運用手数料が発生することや、リート向けのローンが組めない点に注意が必要です。

一方、不動産投資は空室リスクに伴う収益が途絶える危険性がありますが、初期費用を安く済ませられる点、家賃収入・物件売却による収益を狙えます。

とくに最近では、海外不動産投資も注目されています。経済発展が続く東南アジアの不動産は、将来的に物件価格の上昇が見込まれており、数年後、数十年後にキャピタルゲインという形で大きな収益を狙えます。

以下の資料も参考にしながら、海外不動産のメリット・デメリットをご確認ください。

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国内リートのメリット

リートは、国内と海外で特徴が異なります。まずは国内リートのメリットをご紹介します。

個別の銘柄をリアルタイムで購入できる

国内リートに投資をするメリットは、「個別の銘柄をリアルタイムで購入できる」ことです。やはり、投資先が日本国内にあるというのは大きなアドバンテージであり、欲しい銘柄があるときは素早く購入できます。

また、ネット証券などで手軽に注文できるのも大きな魅力です。スマートフォンがあればどこにいても気に入った銘柄を購入できるため、投資としての幅が広がります。

情報が取得しやすい

もう1つの大きなメリットは、「情報が取得しやすい」ことです。リートで効率よく資産を増やすためには、正確な不動産情報をリアルタイムに取得し、金融商品としての将来性をしっかりと見極める必要があります。

銘柄ごとに投資している不動産を実際に見ることもできるため、投資有効性を分析することが可能です。また、情報はリアルタイムで変化するため、投資銘柄に影響するような情報を素早くキャッチできるのも国内リートの魅力でしょう。

国内リートのデメリット・リスク

続いて国内リートのデメリット・リスクをご紹介します。デメリット・リスクも把握した上で、投資可否を判断しましょう。

対象となる投資商品が少ない

国内リートのデメリットは「対象となる投資商品が少ない」ことです。基本的には居住用不動産、オフィス・テナントビル、物流不動産などに限定されます。また、収益源も賃料による利益が中心となります。

海外リートに比て投資対象が少ないというのは、積極的な投資家からすると物足りなく感じることでしょう。

また、投資対象が居住用不動産、オフィス・テナントビル、物流不動産などに限られるということ、全て日本国内の不動産であることから、分散投資の範囲が限定的になります。

リスクヘッジを少しでも強めたい方にとっては、少々リスクを感じるかもしれません。

海外リートと比較すると利回りが低い傾向にある

「海外リートと比較すると利回りが低い」というのもデメリットの1つです。海外リートの中には、利回りが10％を超える銘柄も少なくありません。

一方、国内リートの利回りは3～4％台となっており、銘柄ごとに大きな差がないため、元手を大きくしないと高い収益も得られなくなっています。

高利回りは基本的にハイリスク・ハイリターンですが、投資効率を重視している投資家にとっては重要な要素でしょう。

国内リートの利回りランキング

それでは、国内リートの数ある銘柄の中で、上位5つの利回りランキングをご紹介します。（2022年4月末時点）

参考：https://www.japan-reit.com/ranking/all

1位 : 東海道リート投資法人／5.59％

東海道リート投資法人は日本経済の中心となる東西をつなぐ、東海道地域の安定資産に投資をする国内リートの銘柄です。3～4％台の利回りが基本となっている国内リートにおいて、6％近い利回りを実現しています。日本のGDPの半分ほどを占める、静岡・愛知・三重の産業地域に重点投資をしているため安定した収益が得られています。

2位 : ザイマックス・リート投資法人／5.64％

ザイマックス・リート投資法人は東京23区内のオフィスビルを中心に18物件を取り扱っており、なおかつ平均稼働率が99.8％となっている国内リートの銘柄です。ザイマックスグループの不動産マネジメントノウハウが組み込まれているため、安定した収益を実現しています。オフィスビル以外の主な物件は商業施設、ホテルとなっています。

3位 : いちごオフィスリート投資法人／5.50％

いちごオフィスリート投資法人は、安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化した物件を取り扱っている国内リート銘柄です。5.50％は、国内リートの中でやはり高い利回りとなっています。稼働率は94.8％とザイマックス・リート投資法人より低いものの、保有物件数が85件のため分散投資になります。

4位 : サンケイリアルエステート投資法人／5.42％

サンケイリアルエステート投資法人は、フジ・メディア・ホールディングスの傘下にある国内リートの銘柄です。保有物件数は14件、稼働率は99.0％となっています。サンケイビルグループとパートナーシップを結ぶことで、中長期的な資産最大化を目指しています。

5位 : トーセイ・リート投資法人／5.40％

トーセイ・リート投資法人は保有物件の半数近くが住宅不動産となっている国内リート銘柄です。また、すべての物件が東京経済圏内（23区を除く）にあります。

2022年の国内リートの見通し

2021年の国内リート取引額はコロナ禍にありながらも、2020年の水準を堅調にキープしました。新型コロナウイルス感染症の再拡大や半導体不足など、経済の不透明感はまだ残っていますが、2022年には取引額が上向きになる見通しです。

国内リートの配当利回りは約3.5％となり、国内株式の配当利回りや10年国債の利回りを超えているため、金融商品としてさらに注目が集まるでしょう。ただし、銘柄によって取り扱っている物件や成長率が大きく変わるため注意が必要です。

海外リートのメリット

ここからは海外リートのご紹介に移ります。まずは、国内リートと比較した際のメリットをご紹介します。

様々な商品に分散投資できる

株式会社グローバルREITリサーチの調査によると、日本を除く海外リートの上場銘柄数は1,156銘柄となっています（2021年3月時点）。

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出典：世界のREIT市場2021｜株式会社グローバルREITリサーチ

海外リートでは数ある銘柄からお気に入りの銘柄に投資できるため、更なる分散投資が可能です。また、データセンターやセルタワー（電波基地局）など、国内リートでは不可能な不動産への投資も可能となっています。

国内REITよりも高利回りが期待できる

海外リートでは物件開発を行う銘柄もあるため、国内リートや株式投資よりも高い利回りが期待できるとされています。銘柄によっては利回りが10％を超えるものも少なくありません。

海外リートのデメリット・リスク

続いて、海外リートのデメリット・リスクをご紹介します。国内リートと同じく、デメリット・リスクをしっかりと把握した上で投資可否を判断しましょう。

ETF（上場投資信託）では個別の銘柄を購入できない

海外リートのうち、気に入った銘柄だけを購入したい場合は現地に証券口座を開設しなければいけません。

これは難易度が高いため、多くの日本人投資家はETF（上場投資信託）を経由して海外リートに投資することになります。ここでの問題は、ETF経由で海外リートに投資をすると、ファンドに組み込まれている他の銘柄も購入することになる、ということです。

投資としての自由度が高いようで、ETF経由では逆に自由度が低くなってしまうケースもあることに注意しましょう。

正確な情報収集が難しい

当然のことながら、国内リートに比べて海外リートは情報収集が難しいというデメリットがあります。

各銘柄の保有物件を直接見ることはできず、不動産に影響するような経済情報を取得するのも困難です。正確な情報取集ができないと正しい投資判断を下せないため、海外リートは必然的に高リスクとなってしまいます。

長期投資を考えていない人にはおすすめしない

海外リートは株式よりも市場の影響を受けやすく、経済・政治やその他の原因により大きく下落するリスクもあります。したがって長期投資が基本であり、短期投資を考えている人にはお勧めできません。

また国内リートよりも海外リートの方がコロナ禍における下落率が大きいということが、ここ数年で判明しています。

海外リートに比べて取り扱い物件が少なく利回りが低い国内リートですが、緊急時の下落率が小さいということはリスクヘッジが高いということも言えるでしょう。

海外リートの利回りランキング

それでは、海外リートの利回りランキングをご紹介します。（2022年4月末時点）

参考：https://www.nikkei.com/markets/fund/ranking/?category1=osr&type=yield

1位 : 楽天USリート・トリプルエンジン・プラス (レアル)毎月分配型／16.93％

米国リートに実質的な投資を行いながら、「リートのカバード・コール戦略｣、「ブラジル・レアル戦略」および「米ドル／円のカバード・コール戦略」という4つの収益源を組み合わせ、安定した収益確保と中長期的な成長を目指す銘柄です。

2位 : 通貨選択型 米国リート・αクワトロ（毎月分配型）／12.97％

米国リートへ投資しながら、「リートのカバード・コール戦略｣、「米ドル売り／ブラジル・レアル買いの為替取引」を行う銘柄です。原則として為替ヘッジを活用しないため、為替による差益も積極的に狙っています。

3位 : ダイワ・US-REIT・オープン（毎月決算型）　Bコース（為替ヘッジなし）／12.68％

主に、米国の金融商品取引所上場、および店頭登録のリートに投資をする銘柄です。配当利回りを重視しており、FTSE NAREIT エクイティREIT・インデックスをベンチマークとしています。為替ヘッジは活用しません。

4位 : ドイチェ・グローバルＲＥＩＴ投信（南アフリカランドコース）（毎月分配型）／12.44％

日本を含む世界各国の金融商品取引所に上場されているリートなどを主要投資対象とする銘柄です。米ドル建以外の投資を行う場合、当該通貨売り、米ドル買いの為替取引を行い、米ドル建資産を対南アフリカランドで為替取引を行います。

5位 : 次世代ＲＥＩＴオープン＜毎月決算型＞（為替ヘッジなし）予想分配金提示型／11.78％

日本を含む世界各国の、次世代のリートに投資を行う銘柄です。次世代のリートとは、人口構造の変化や情報技術の発展などの影響を受け、中長期的に高い成長が見込めると判断した新しい分野のリートを意味します。原則として為替ヘッジは行いません。

2022年の海外リートの見通し

2020年から続くコロナ禍の影響、さらにはロシアのウクライナ侵攻による影響で、インフレが続くと予想されています。

不動産市場では、いずれのセクターでも原材料を使用し、人材を雇用するため、これらのコストを転嫁できない企業の場合は悪影響を受けるかもしれません。

一方で、今後高いパフォーマンスを発揮すると考えられているのが「住宅」のサブセクターです。たとえば、米国の戸建住宅の供給は1970年以来最低水準となっており、供給不足から住宅価格が急激に上昇しており、「住宅」のサブセクターが成長すると考えられています。

これから海外リートに投資をする方は、銘柄選びが非常に重要なので各種情報を十分にキャッチした上で、投資する銘柄を慎重に決めていきましょう。

日本人に人気の米国リートは、どこの証券会社がおすすめ？

それでは最後に、日本人に人気の米国リートを提供する証券会社をご紹介します。

楽天証券

楽天証券は、大手楽天グループが運営しているということ、ファンド数が業界最多水準ということがメリットです。また、楽天証券でポイントを使ってファンドを購入すると、楽天市場におけるショッピングでのポイント付与率がアップするため、楽天ユーザーに人気の証券会社となっています。

SBI証券

SBI証券は、国内株式取引（個人）でシェアNo.1のネット証券です。全体として手数料が安い、使いやすいといった口コミが多く、iDeCo（個人型確定拠出年金）も取り扱っているため、老後資産の形成にも最適です。IPO投資も行えるため、米国リートだけでなくさまざまな金融商品に投資できます。

LINE証券

LINE証券は、上記2社に比べるとファンド数が少ないものの、スマホで取引しやすいデザインになっているのが特徴です。また、LINEポイントが貯まり、ポイントを使って投資できるのもLINE証券の大きな特徴となっています。毎月の自動積み立てが可能で、全銘柄の購入手数料が無料となっています。

まとめ

いかがでしょうか？本記事では国内と海外のリートについての情報をご紹介しました。2022年以降も注目高まるリートは、国内と海外で違いが大きいため、それぞれのメリットとデメリット・リスクをしっかりと把握することが大切です。

「高利回りだから」という単純な理由で海外リートを選ぶのではなく、取引にかかるトータルコストなども試算した上で、安全に運用されている銘柄を選ぶよう心がけていきましょう。