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2022-06-21

40代でも不動産投資は間に合う?成功に欠かせないポイントと注意点

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40代は、働き盛りの年齢であると同時に、老後に向けた資産形成を考え出す年齢でもあります。安定して収入も得られるようになり、資産運用をこれから始めてみたいと考える方も多いでしょう。

さまざまな資産運用の方法があるなかで、家賃収入やキャピタルゲインを期待できる不動産投資が候補に挙がります。そこで今回の記事では、40代で不動産投資に興味を持っている方向けに、不動産投資を始めるメリットを紹介します。成功に欠かせないポイントと注意点も解説しているので、参考にしてみてください。

40代でも不動産投資は間に合う?

「40代から不動産投資を始めても間に合うのか?」と悩まれている方も多いのではないでしょうか。結論から言うと、現時点での資金力にもよりますが、40代からでも不動産投資を始められます。

現住居以外に住宅を保有している人のうち、貸家向けに不動産を運用している方を年齢別で示したデータによると、40~44歳では1.1%、50~54歳は2%、60~64歳になると3.3%まで上昇する結果となりました。(※1)

つまり、40代で不動産投資を始めるのは、ほかの年代と比較しても遅くないタイミングです。老後の資産形成に向けて、10年、20年といったスパンでじっくりと時間をかけられる年代です。

40代で不動産投資を始めるメリット

40代からでも余裕を持って始められる不動産投資ですが、どのようなメリットがあるのでしょうか。さまざまな資産運用の手段があるなかで、不動産投資を始めるメリットを紹介します。

金融機関から融資を受けられやすい

40代で不動産投資を始めるメリットは、金融機関から融資を受けられやすい点です。通常、金融機関から不動産投資用のローンを受けて、不動産投資を始めることとなります。

しかし、不動産投資向けのローンは、一定の審査基準が設けられているため、すべての人がローンを組めるわけではありません。そこで、40代だと、20年近くの勤続年数や会社内でのポジション・役職を持っている方、収入金額が安定している方も多い年代であることから、金融機関でローンを組める可能性も高まります。もちろん、40代の方全員が該当するわけではありませんが、一般的な若年層と比較すると、より良い条件でローンを組みやすい年代と言えます。

多額の自己資金を用意する必要がない

実際に不動産を購入するとなると、数千万円規模の資金を用意しなければなりません。とはいえ、40代にもなると、生活費だけでなく、持ち家の住宅ローン返済や社会保険料の増額などの金銭的な負担も増えていきます。

上記で解説したように、金融機関で不動産投資向けのローンを組めれば、自己資金を圧迫することなく、不動産投資を始められます。個人の属性や金融機関にもよりますが、現年収の10倍程度を融資として借り入れられると言われています。

たとえば、40代で年収700万円の方で、以下のローンを組めたとします。

融資限度額:7,000万円
変動金利:1.5~3%
ローンの期間:約30年

7,000万円の融資限度額でローンを組める場合、自己資金の支出を最小限に抑えた状態で不動産を購入できます。一方で、融資だけに頼りきると、キャッシュフローが不安定になるだけでなく、突発的に資金が必要となった際の対応が難しくなる点に注意が必要です。

副業としても始められる

不動産投資は、サラリーマンの方でも副業として始められる投資です。40代にもなると、社内で責任の高い仕事を割り当てられることも多く、本業以外の仕事を始める時間を確保しにくくなる可能性があります。

不動産投資では、定期的に物件の運用状況をチェックする必要が出てきますが、管理会社に事務作業を代行してもらえます。本業が忙しい方や、物件の管理が手間に感じる方にとって、時間をかけずに行えるのが不動産投資のメリットです。

40代からの不動産投資を成功させるポイント

40代からの不動産投資は年齢的に遅くはないものの、資産を失わないように注意しなければなりません。そこで、成功に欠かせない4つのポイントを押さえておきましょう。

家賃収入を安定して得やすい物件を選ぶ

不動産投資を成功させるためには、安定して家賃収入を得られる物件選びが重要です。家賃収入の懸念点である「空室リスク」を避けることを意識しながら、物件を選定しましょう。

具体的には、「立地」、「物件の品質」、「災害リスクへの配慮」の3つを意識してみてください。

・立地

立地に関しては、駅に近い、商業エリア、人口数が安定しているエリアであれば、空室リスクを避けやすくなります。少子高齢化が進んでいるなかで、都市部やベッドタウンのような場所を中心に物件を探します。

・物件の品質

次に、物件の品質には、入居希望者の需要を満たす間取りや、マンションの設備(エレベーター、自動ドアロック、宅配ボックス)といった点が含まれます。

・災害リスクへの配慮

最後に、災害リスクに配慮しながら不動産を選定します。地震・台風といった自然災害による不動産への損害を避けるために、災害が発生しにくい地域や、影響を受けにくい地域を重点的に探すようにしましょう。また、入居者が長期間にわたって住み続けられるように、不動産の耐震性を重視することも大切です。

オーナーチェンジ物件を候補に入れる

オーナーチェンジ物件とは、賃借権を維持しながら、不動産の所有権を移転する方法です。すでに入居者が住んでいる状態で売却されるため、新しい不動産のオーナーは、所有権移転直後から家賃収入を得られます。また、オーナーチェンジ物件であれば、収益を見込めることから、金融機関から融資を得られやすいのもメリットです。

ただし、入居者が住んでいるので、室内の状況を確認しにくいことや、現入居者の賃貸条件を変更できない点に注意が必要です。

節税対策にも取り組む

不動産投資では、節税対策にも取り組むようにしましょう。一般的に、不動産投資では、「所得税」、「不動産取得税」、「登録免許税」、「印紙税」、「住民税」、「固定資産税」といった税金が課せられます。

上記の税金のうち、所得税と住民税に関して、「減価償却費」を使った節税対策を期待できます。

たとえば、建物価格が5,000万円の物件を購入し、減価償却期間が5年である場合、毎年1,000万円ずつ経費を計上します。経費として計上することで、課税対象となる所得(家賃収入の利益)を小さくし、所得税を抑えられます。

また、住民税に関しても一律税率10%であることから、課税対象の所得が少なくなるほど、税金の出費が減ります。

※各自治体で住民税の税率に多少の誤差あり

海外の不動産にも目を向けてみる

国内の不動産だけでなく、海外の不動産にも目を向けてみましょう。不動産価格は、景気悪化や、人口減少などによる影響を受けやすく、将来的に日本の不動産価値が下がる可能性があります。

一方、東南アジアのような新興国では、経済成長が進んでいるため、不動産価格の上昇が見込まれています。また、すでに日本の不動産価格は高騰していますが、東南アジアの不動産のなかには、1,000万円台で購入可能な物件もあります。

東南アジア不動産の特徴

・長期的な経済成長が見込める

・人口増加による賃貸需要が高まっている

・日本の不動産よりも価格が手頃

たとえば、当社の現地法人がある「カンボジア」では、新型コロナウイルスによる経済的なダメージを受けたものの、2021年の経済成長率は2.2%、2022年には5.1%にもなると予測されています。首都プノンペンでは、大規模なコンドミニアム開発プロジェクトも進んでおり、今後の不動産価格の上昇にも期待できます。(※2)

40代からの不動産投資で注意すること

40代からでも不動産投資を始めることは可能ですが、注意しておきたいポイントがあります。資産運用を失敗しないようにするためにも、次の4つのポイントを押さえておきましょう。

サラリーマンは本業とのバランスを考える

サラリーマンの方で不動産投資を副業として始めようとしている方は、本業とのバランスに注意しましょう。40代を超えてくると、会社で重要なポジションを任せられたり、部下の育成に時間を取られてしまったりするなど、本業がより一層忙しくなりやすいタイミングです。

不動産投資自体は副業で始められますが、管理会社を活用して、本業に影響が出ないように気をつける必要があります。また、家賃収入で得た所得に関して、確定申告を提出しなければならないため、帳簿付けの作業も忘れてはいけません。

不動産投資ローンの借入期間に注意

40代からの不動産投資で注意しておきたいのが、不動産投資ローンの借入期間です。通常、不動産投資ローンは、家賃収入が返済原資になることから、30年ほどの期間でローンを組みます。

しかし、40代では、65歳の定年退職まで20年ほどしか期間がないので、借入期間も短くなる可能性があります。毎月返済する額の負担も増えるため、資金繰りに気をつけるようにしましょう。

短期間での資産形成に向けて「表面利回り」と「実質利回り」を計算する

今後の資産形成に向けて、安定した家賃収入を得るためにも、「表面利回り」と「実質利回り」を入念に計算することも大切です。表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字で、諸経費は含まれていません。

たとえば、5,000万円の物件を購入し、年間500万円の家賃収入を得られるとします。

500万円÷5,000万円の計算結果である「10%」が、表面利回りということです。

一方、実質利回りは、年間の家賃収入から経費を差し引いた数字を、物件購入価格と購入時に発生した諸経費で割った数字です。式にすると、「(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)×100」となります。

同様に、5,000万円の物件を購入したときに350万円の経費が発生し、年間500万円の家賃収入とは別に、50万円の経費(管理費、修繕費、保険など)が出ている場合を計算します。

(500万円-50万円)÷(5,000万円+350万円)=「約8.4%」が実質利回りです。

上記の計算結果のとおり、表面利回りと実質利回りには差が生じます。表面利回りが高いとされる物件でも、想定以上に経費がかかり、実質利回りが大きく下回ることもあります。表面利回りだけで判断するのではなく、実質利回りを入念に計算したうえで、不動産を購入するようにしましょう。

不動産投資の専門家に相談する

これから不動産投資を始めてみたいという方は、不動産投資の専門家に相談することを推奨します。不動産投資で成功するためには、不動産の知識に加え、情報収集が欠かせません。また、数千万円にも及ぶ資金を投資することなるため、専門家から適切なアドバイスをもらうことがリスク回避につながります。

当社では、海外不動産を専門としたスタッフが、お客様一人ひとりの状況に応じて丁寧に対応しております。カンボジアとマレーシアに現地法人を設置しているため、東南アジアの不動産投資に興味がある方は、お気軽にお問い合わせください。

まとめ

40代からの不動産投資は、タイミング的にも遅くなく、老後の資産形成に適した年代です。個人の属性にもよりますが、不動産投資用のローンを組みやすく、自己資金を最小限に抑えられます。

ただし、65歳の定年退職までの期間が短いこともあるので、借入期間には注意が必要です。また、不動産投資を成功させるためにも、本業とのバランスや、安定して家賃収入を得られるように計画を立てるようにしましょう。

※1:総務省「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計

※2:JETRO「需要拡大などを背景に景況感は大幅なプラスに(カンボジア)