2020-02-06
カンボジア不動産の最新事情をまとめてみた【後編】
- Advice
1 投資という観点で見たときの不動産市場
【結論】→不動産市場は急成長、なのにまだ他の国より全然安い。買い。
1-1 カンボジアの不動産価格推移と利回り
過去から2019年現在に至るまで、カンボジアの不動産価格推移はどうなっているのか。BEYOND BORDERS社のカンボジア法人が現地で協力関係にあるCBRE社の不動産市場規模リサーチデータをお借りしてきた。カンボジアの首都プノンペンの地価がここ数年でどうなっているかというものだ。
中でも特筆すべきなのは、ペンギンの形をして有名なヴァタナックキャピタルタワーや国内最大手のカナディア銀行本店が入っているカナディアタワーがあるDaun Penh（ダウンペン）エリアと外国人駐在員が多く住み、数十件の大使館が並ぶボンケンコンとイオンモール1号店をすっぽりと囲っているChamkarmon（チャムカモン）エリアが急激に地価が上がり始めているところ。
しかも他のエリアが2010年と比べ2倍になっている一方で、2.5倍、もうすぐ3倍になる勢いだ。やはりどこの国でもそうだが、不動産価格は都心部であればあるほど上がる時の値上がり率が高い。前編でカンボジア随一の観光地でアンコールワット遺跡があるシェムリアップの不動産を買うのではなく、首都で経済の街となっていて人口の多いプノンペンに投資すべきだと書いたのは、あながち間違えてはいないのである。
またカンボジアの面白いところは不動産値上がりによるキャピタルゲインの期待だけではなく、まだ都心部住宅のインカムゲインも比較的高いところにある。既に日本の都心部の新築マンションは高くなってしまっていて、利回りで言えば最高でも4%がいいところだろう。東南アジアの不動産は利回りが高いと思われているようだが、最近のバンコクやクアラルンプールの新築マンションでは4%以下というのもザラ。なかなか高利回りを狙うのが難しくなった。
その点、カンボジア不動産の利回りは都心一等地でも6〜11％程度とまだまだ高い。私の知り合いがいる日本で上場している不動産会社レーサムもプノンペン中心地のボンケンコンエリアで駐在員向けコンドミニアム開発をしている（分譲はしていない）。レーサムが開発する「サクラレジデンス」は30平米程度のワンルームマンションで家賃は900ドル（1ドル106円で考えても約95,400円）取っている。賃貸だけで見ると東京と変わらない家賃の高さだ。これは都心一等地で質の良いコンドミニアムが少ないことに起因している。私も一度中を拝見したが綺麗な作りだった。それでもこのレーサムの物件はこの高額な家賃設定で総戸数が数十戸ある中、現在空き住戸は1部屋だけとのこと。仮に、もしこの住戸を周辺分譲相場である平米3,500ドルで換算して購入していたとすると、105,000ドル（約1,113万円）となり、表面利回りは9.7％となる。日本で言えば銀座や青山みたいなところで新築を買ってこの利回りだ。当然値上がりも見込めるだろうから出口が楽しみである。
1-2 他国と比較したカンボジア不動産投資の魅力
「数年間で地価が2倍になっているのであれば、もう買いではない、上がりきってしまっているのでは？」
という声が聞こえてきそうだ。海外不動産投資を様々な国で行っている私からすると、他の国に投資するほうが「上がりきってしまっている感」が強く、カンボジア不動産はまだまだ魅力的に見える。下のグラフを見ていただきたい。
こちらはカンボジアをちょうど挟んだ形で位置するお隣の国、ベトナムの首都ホーチミンとタイの首都バンコクの地価とを比較したものだ。棒グラフの左側にある濃い緑色のCBDとはCentral Business Districtの略称だ。つまり首都で最も都心部にあたるビジネスや商業エリアのことである。ホーチミンで言えばなんと言っても「ホーチミン1区」であろう。バンコクで言えば「スクンビット（Sukhumvit）」だ。プノンペンとの地価の差を見ていただきたい。バンコクは既にプノンペンの4倍近くの価格に、そしてホーチミンはなんとプノンペンの6倍にもなっているのだ。東南アジアの他の国と比べてもまだカンボジアの一等地は安いのだ。海外不動産投資家仲間でバンコクやホーチミンの高級マンションを購入しようとして高過ぎて（日本の不動産価格と変わらない！）断念していた人が多い中、まだカンボジアであれば超都心の一等地を安く購入できる。これが私の友人たちがカンボジア不動産に目をつけて買っている理由である。
やはりプノンペンで不動産を買うなら、狙い目はDaun Penh（ダウンペン）エリアとChamkarmon（チャムカモン）エリア。読者の方で、不動産会社から勧められてここ以外の不動産を検討しているなら要注意だ。マレーシアで言えば首都クアラルンプールではなく、ジョホールバルエリアのイスカンダル計画を買うようなもの。現在あそこでは賃貸付けができなくて困っている海外不動産投資家仲間が多数いる。都心一等地は10年、20年経ってもそう変わるものではない。
2 移住という観点で見たときの不動産市場
【結論】→すごい勢いで住みやすくなっている。が、まだ移住は早いかも
最近は海外移住もマスコミなどで芸能人が移住していることもあり注目されている。ガクト（Gackt）がマレーシアのクアラルンプールに豪邸を持っていたりするが、人気のハワイには、療養のために移住したつんく♂、セカンドライフを満喫している相原勇、子育てのためにハワイに移住した梨花や花田美恵子など、多くの有名人が寒い冬を嫌い、暖かい南国をベースに生活をし始めている。
私のオススメは圧倒的にマレーシア。その理由などはまた別の機会に譲るとして、カンボジアへの移住というのはどうだろうか。私なりに考えるところがあったのでまとめてみたい。
2017年の下期に行われた在カンボジア日本大使館在留邦人数調査によるとカンボジア在住の日本人は約3,500人（ちなみに2018年の夏に行われた日本に在住しているカンボジア人はその3倍以上の11,210人となっている）日系進出企業は2018年時点で300社を超えている。
2-1 充実したイオンモールと医療機関
やはりなんと言ってもイオンモールの存在により日本人が住みやすくなったことが大きい。2014年6月にイオンモール（AEON MALL）1号店がオープンし、カンボジア在住日本人の間でいつから住み始めたかの基準を表すのに「イオン前」「イオン後」という言葉が生まれている程だ。
更に日本人としてプラスの材料となるのは、イオン系列のスーパーであるマックスバリュー（MAX VALUE）がどんどん増えていること。日本食や日本の食材が豊富で商品のクオリティも良い。先日プノンペン北側にあるイオンモール2号店に行ってきたが、とうとうカンボジア初となる紀伊国屋書店ができていた。嬉しい限りだ。
また日本人医師がいるクリニックや歯医者もある。海外で病気になったときに日本語が話せる医療機関があるのは安心だ。
2-2 発展途中の交通機関
ただマイナスポイントもある。それは公共交通機関が少ないところだ。朝と夕方は渋滞がひどく、電車があればなぁと嘆きたくなる。その点、シンガポール、クアラルンプール、バンコクは鉄道網が発達していて本当に便利になった。それらの国々も私が最初に降り立った15年程前にはまだまだ不便だった。こうやって交通インフラが整えられるには、カンボジアにはまだ10年はかかるだろう（だからこそ今から投資しておくべき。できてからでは不動産価格は上がってしまっている）
そういえば、駅や鉄道の計画も既に政府が出している。この計画にもあるが、もし鉄道、特に東南アジアに多いモノレールができるのであればプノンペン随一の目抜き通りであるモニボン通り（Monivong Boulevard）沿いになると思う。通りの幅が非常に広いからだ。6車線以上の道が続く珍しい大通りの中央分離帯部分に大きな柱を建てるプランであれば現実的であろう。8キロ近くに渡ってほぼ直線が続いているところ（下記図の緑のライン）も区画整理をしなくて済み、計画を進めやすい。なのでモニボン通り沿いのコンドミニアムはオススメだ。
2-3 お勧め物件のAgile Sky Residence
実は私も既に購入したアジャイルスカイレジデンス（Agile Sky Residence）もそのうちの一つ。数少ないモニボン通り沿いの大型プロジェクトで香港で上場している不動産会社がディベロッパーとなっている。将来目の前に駅ができる可能性も高く、前述のボンケンコンエリアにありながら価格が安い。この記事を寄稿させていただいているSEKAI PROPERTYにも物件情報がある。
2-4 非居住者でも銀行口座開設可能
カンボジアに移住までする必要は無いかなぁと思うところは、非居住者でも銀行口座が作れてしまう。他の国では銀行口座開設は居住者の特典だったりする。他の国と比べてしまうと、要は居住者になる必要がないわけだ。
総合的に見ると、日本人の私たちが豊かな生活をするという意味では、まだまだかなぁというのが私の評価である。つまり私の結論としては、移住を目的としての不動産投資はまだまだ先。キッチリと投資対象として不動産所有を考えたい国ということだ。
これからの成長が本当に楽しみなカンボジア。今後も動向をウォッチしていきたい。
